上海正式叫停买房送面积-筑业地产网-房地产新闻资讯,新房,二手房

日前，上海出台《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》，就地下室、阳台、飘窗等面积计算做出了新的规定，叫停开发商“偷面积”现象，住宅面积计算越来越规范成为趋势。

　　 上海禁止开发商“偷面积”

　　有的楼盘把飘窗设计成“倒立”的，这样一来，原本应高出地板几十厘米的窗台面积就变成了地板面积，再配以超大落地玻璃窗，不仅实用而且更为宽敞。因为，飘窗是不计入销售面积的。

　　在此之前，这样的“空间魔术”被开发商所热衷。但从10月1日起，开发商所有“偷面积”行为将被禁止。也就是说，与之有关的“赠送超大阳台”、“免费赠送地下室”、“买一层送一层”等促销方式，也行将寿终正寝。

　　在近日举行的上海建设规划管理工作大会上，正式公布了《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》(以下简称《暂行规定》)，针对目前一些开发商售房赠送“超大阳台”、“买一层送一层”、“赠送地下室”等私自变相提高容积率行为做出规定，明确如违反规定，将追究法律责任。据了解，《暂行规定》将从今年10月1日起开始执行。

　　记者了解到，在房价不断攀高的背景下，开发商为了能够让项目具备足够多的卖点，便在容积率方面下功夫，利用建筑设计管理规定存在的漏洞，利用各种手段“偷面积”。比如尽可能扩大阳台、飘窗面积，或者将地下室一面挖空，与庭院相连从而提高地下室的使用价值。记者曾在松江区看到这样一种户型，虽然建筑面积仅95平方米，但通过对飘窗、阳台、露台以及地下室等各个空间的充分挖掘，使用面积达到了150平方米，“偷面积”技巧用到了极致。

　　《暂行规定》针对开发商“偷面积”行为，主要在地下室、阳台、露台、层高等四个方面制定了新的面积计算规则。比如就地下室而言，《暂行规定》明确，地下室房间地平面低于室外地平面的高度，超过该房间净高的1/2；地下室在室外地面以上部分的高度，不超过1米；除地下车库外，只能通过垂直交通(电梯、楼梯)进入地下室。这样的变化使得此前开发商通过开挖地下庭院的处理方式，使地下室变为“地上室”的方式无法实现。此外，《暂行规定》在阳台进深、面积，飘窗与地面的高度以及飘窗本身的高度，以及商业、办公建筑的层高如何确定等方面，都做了详细规定，而这些地方，无一例外也都是经常被开发商所利用的地方(具体可见表)。

项目	面积计算规则	影响
地下室	房间地平面低于室外地平面的高度，超过该房间净高的1/2；地下室在室外地面以上部分的高度，不超过1米；除地下车库外，只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入地下室	半地下室、带庭院地下室将不复存在，地下室的实用功能受到影响
阳台	阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含），且其水平投影面积小于或等于8平方米的，可以按1/2面积计入容积率。超过该标准必须按全面积计入容积率	在阳台进深被限制在1.8米的前提下，其改造余地减小
飘窗	台面与室内地面的高差，不应小于0.5米，飘窗高度应不超过2.2米，且自外墙墙体结构外边线，至飘窗外边线距离不超过0.6米。否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积，并计入容积率	飘窗需高出地面0.5米，“偷”飘窗面积已无可能
层高	商业、办公建筑的层高，不宜高出4.5米。超出4.5米的，按每2.8米为一层、余数进一的方法，折算建筑面积，并按折算建筑面积计入容积率。　　不过商业、办公建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分，影院、剧场、体育馆、博物馆、展览馆等公共建筑，大型商业建筑的层高，不受这一条款的限制	受4.5米层高限制，LOFT产品一房变两房的噱头将难以兑现

　　 上海、广州先行

　　买房送面积其实并非上海独有，在全国各地都可以看得到。

　　通过公开报道，记者发行全国大多数中心城市都存在这种促销方式，尤其是在当前国家实施宏观调控，房产销售速度减缓的前提下，买房送面积更是让开发商乐此不疲。其实，买房送面积早已有之，但正是因为购房者对“白送”这种诱惑缺乏相应的抵抗能力，因此往往碰到这种情形，心理防线便会自动瓦解。

　　上海五合智库副总经理吴茂辉指出，所谓“偷面积”，是指开发商利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多地设计一些既可以让业主利用，但又不会计入销售面积或只计算一半面积的空间，以提高单位面积的使用效率，让购房者感到“物超所值”。俗话说，天下没有免费的午餐，所谓的“买房送面积”，其实不见得能够让购房者得到多少实惠。比如有些赠送面积为公共部分，露台、入户花园等都属于此类；或者赠送的面积并不实用，比如通风、排湿状况很差，或者加层层高过低，最终只能作为储藏室；更有甚者，由于赠送面积并不会写入购房合同，万一违约，购房者无法维权，可谓是哑巴吃黄连，有苦说不出。

　　由此可见，上海此举在规范商品住宅设计的同时，同时也在一定程度上对市场销售行为起到了约束作用。据了解，除上海之外，广州在今年6月份也曾出台“禁偷令”，严厉遏制赠送面积等行为。

　　此外，包括北京、深圳、成都在内的城市，也在逐步规范面积计算。比如北京停批LOFT公寓项目，深圳规范大飘窗、大阳台等等，面积计算越来越规范肯定是趋势。

　　 对“赠送”面积要留意

　　《暂行规定》的出台，对于市场而言，会造成怎样的影响呢？

　　上海同策咨询研究部总监张宏伟指出，《暂行规定》从另外一个角度暗示开发企业，在产品设计上可以按照这个规定进行“偷面积”，原来没有产品创新的楼盘现在都会向《暂行规定》中具体规定看齐，这将导致开发企业将“偷面积”按照此标准进行到底。也有开发商对向记者表示，对于越来越挑剔的购房者来说，如果不在“送面积”上动脑筋，如何能够引起他们的注意？可见《暂行规定》可能无法完全禁止“偷面积”现象。

　　吴茂辉表示，“偷面积”现象受到限制之后，将会促使开发商对产品的创新，由此会引导市场新一轮的产品更新换代。他同时分析认为，《暂行规定》并未针对露台、入户花园面积计算做出规定，可能会导致开发商从这些方面寻找突破口。

　　就目前而言，最为直接的影响莫过于“送面积”项目会受到市场追捧。德佑地产研究主任陆骑麟表示，此类赠送面积的房源相对会减少，以前通过审批的此类赠送面积相对较多的项目会日益稀缺。据了解，目前位于外环线之外的部分经济型别墅项目，如徐房集团位于浦东的丝庐雅苑·香溪颂、深长城位于惠南镇的长城·珑湾等项目，均属此类项目。

　　陆骑麟同时提醒说，由于此类项目的减少，在后期房源推出时，开发商一定会把“赠送面积”作为主要的营销手段，从而变相地会把售价拉高。因此购买这类项目，一定要留意其性价比，不要被“白送”所蒙蔽。