购房置业谨防三大误区 -房地产网-房地产新闻资讯,新房,二手房,

对房产置业者来说，“第二套房”贷款等政策的出台，意味着什么？我们感受到的也许便是办理贷款不像以前那么容易了，购买第二套房贷款的首付门槛更高了。其实，这些房贷新政的实施在抑制房地产投机泡沫的同时，也颠覆了传统购房置业理念。

　　房地产金融调控和信贷紧缩政策的出台，不仅仅导致购房人贷款难度加大，而且，伴随第二次购房贷款资金成本和首付门槛的提高，将更加深刻地影响、改变原有的许多房产置业理财观念。

　　误区一、资金稍微宽裕就提前还贷，“无债一身轻”

　　随着贷款利率的不断增加，很多贷款购房人仅仅从经济负担的角度来看待贷款利息，把支付贷款利息看作是为银行打工。于是，很多背负房贷者手头资金稍有盈余，马上想到要提前还贷，减少利息负担，以尽短的时间还清所有债务。当然，这在以往信贷环境宽松且个人较容易获得贷款、其他投资渠道有限且收益率较低的情形下，也无不妥。反正没有太好的投资收益机会，还了银行贷款，节省了利息支出，要用钱时再贷嘛！

　　许多银行推出的“转、加按揭”、“净值贷”、“循环贷”等新业务的确方便了借贷者，而且，银行对于贷款购买多套住房也并未严格实行差别利率。然而，2008年，随着房贷新政的严格贯彻和从紧货币政策的落实到基层银行，转按揭和加按揭业务被叫停，信贷形势与往年相比有了根本性变化，人们会逐渐感觉到从银行贷款将不再向往年那样轻而易举，很多情况下难以获得优惠的贷款利率。

　　建议

　　NO.1 结合家庭今后的置业规划决定是否归还原有房贷。

　　对于许多家庭而言，出于改善居住环境，提高生活品质的考虑，不可避免有第二次甚至第三次贷款购房的需求。从紧的货币政策环境和房地产金融调控举措使得原有的优惠利率房贷不再适用于所有人，在很大程度上具备了市场稀缺性特征。对于第一套房贷款尚仍未还清的购房者，目前大多执行最优惠的中长期房贷利率6.6555％，而今后如再办理购房贷款时利率则高达8.613％，比前者高出近30％。当下，如以闲置资金盲目归还原有房贷，节省的是相对较低的优惠利率，而再购房时融资成本则要高出近三成，付出更多。以金额50万元、20年期的贷款为例，月供就相差601元，非常不划算。显然，对于今后还有购房需求的家庭，不应急于归还原有房贷，如短期内尚未有贷款购房打算，可考虑用闲置资金买一些稳健型的理财产品，其预期收益甚至可以覆盖优惠利率房贷的支出。这样，在保值的前提下，对闲置资金“封存”，再购房付款时手头会更宽裕，可以少量申请甚至不贷款，以减轻再购房融资的高利率负担。

　　NO.2 根据自身投资风险偏好，结合家庭的投资理财等其他规划目标，决定是否继续占用银行优惠利率贷款。

　　当前，资本市场火爆，股票、基金、投连险乃至黄金投资都有很大机会获得远高于6.6555％的超额收益。对于理财风格相对激进者，如有宽裕资金，可以不必着急用于归还资金成本较低的房贷，继续占用，将能最大限度利用银行贷款的杠杆作用，为自己创造收益。

　　此外，医疗和子女教育备用、实业投资等很多方面都有可能用到钱，将暂时闲置的资金很快提前归还原有房贷，日后急需用钱时往往捉襟见肘。在偏紧的信贷政策背景下，可能很难再贷出款来，即便勉强贷下来，代价（利息）也将高得多。

　　误区二、“以小换大”、“梯级置业”

　　对于参加工作不久，经济实力不足的购房者，先付些首付，买套小房子，慢慢还月供，等收入大幅提高后再换购一套大房子，分多次、以梯级形式实现自己的置业目标――这原本是备受年轻人推崇的一种置业理财方式，其理念本无可厚非。然而，房贷新政的出台，使得再次贷款购房者，即便首套住房贷款全部还清，也将承受高于首套房贷近三成的利率水准，这不得不让许多原本打算通过换购升级的购房者望而却步。虽然在新政补充通知里对自住型、升级换购住房贷款有所通融，提到当购房者家庭人均居住面积低于当地人均住房面积时，再次购房贷款时仍可享受优惠利率，但此规定的可操作性还有待观察和检验。面对房贷新政所推行的差别化利率和高首付门槛，“以小换大”、“梯级置业”的置业理念无疑将面临严重挑战。

　　建议：

　　NO.1 初参加工作短期内不购房，随父母住或暂时租房，努力攒钱挣钱，尽快积累首付，一步到位，多贷款直接购买大房子。

　　NO.2 单身时贷款购买一套小户型，准备结婚前，以“他”或“她”的名义再贷款买套大房子，然后再结婚。

　　NO.3 首套小户型以父母名义购买，尽量不贷款或少贷款，等时机成熟时再以自己名义多贷款、买大户型。

　　NO.4 婚前购买的小户型住房面积为当地人均住房面积的两倍以下（当然，如考虑到婚后生孩子的因素，可以放宽至三倍以下），则结婚乃至生子后，因家庭实际人均居住面积低于当地人均住房面积，从而在第二次贷款购房时仍能享受优惠利率政策。当然，这需要经常关注当地人均住房面积这个动态指标，也需要事先与房屋管理部门和贷款银行充分沟通。

　　NO.5 如果已办理过购房贷款确有以小换大的再次置业需求，第二次贷款购房时只有先暂时承受上浮利率，通过减少贷款额度或缩短贷款占用时间来节约总借贷成本。

误区三、 “以房养房”、“以租抵贷”

除了自住或婚姻需要购房，很多人是基于获取回报目的进行房产投资置业。房产投资盈利模式无外乎两点：其一、依靠房屋产生的净现金流――即净租金收益；其二、依靠房屋转让交易――即低买高卖房产获取价差净收益。几年前，低房价和低利率的市场环境，使得“以房养房”、“以租抵贷”置业理念颇为盛行，房产租金净收益往往在抵消月供支出还有盈余，出租房产收益率甚至高达两位数以上。然而，随着房价的逐年大幅度攀升，如今，京、沪、穗等大城市房屋租售比严重背离，许多地段的房产出租收益率甚至不及存款利率，单纯指望出租获取收益已不太现实。房产投资的盈利预期已集中在买卖价差空间上。

　　建议：

　　贷款利率的提高，无疑增加了房产出租投资的收益期望值，尤其是第二套房中长期贷款要承受最少8.613％的利率，以目前的楼市现状，一般住宅项目很难有这么高的租金收益水平。如果拟购房产未来预计涨价空间不大的话，则需认真思量此笔投资是否值得。换言之，如没有太好的买卖盈利预期或非常迫切的自住需求，则应尽量避免盲目贷款购房，不仅在于房产租金净收益难以抵补此笔投资的机会成本（等量资金存放在银行，定期存款利息高于租金净收益）；而且，根据房贷新政，多一次贷款购房，今后再贷款购房时将承受更高的代价，即不得不接受更高的利率，支付更高比例的首付款。

　　警惕二手房交易中的“五大瑕疵”

　　不断走高的房价使二手房成为购房人尤其是初次置业的年轻人的首选，最近两年，北京的二手房每年的交易量都超过７万套。

　　但相对于新建商品房买卖来说，二手房交易风险较高，其具有操作不规范性、过户手续繁杂、交易双方多为个人等特点。购买二手房要注意哪些风险呢？归纳起来现二手房交易至少存在五项常见风险，而通过对这些风险的防范，购置二手房会更加顺利。

　　二手房资质的瑕疵：

　　1、房产权利有限制。如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。

　　2、房产已被出租。买房应注意到该承租人在同等条件下可优先购买该房屋的权利。

　　3、买方购买准备用作营业或办公的，应注意房产权证上的房屋用途限定。

　　风险防范：

　　购房者在投资之前，首先要验看该房的产权证正本，最好再到房管部门查询一下产权证的真实性。

　　其次，要了解该房是哪一年建的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业管理公司的费用以及市政部门的水、电、煤气等费用。

　　再次，要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，要察看房屋的内部结构，看管线设置和走线情况，天花板是否有渗水的痕迹等。

　　最后，尤其要审查出卖人是否对标的房屋享有全部产权，弄清该房有没有共有人、产权有没有抵押等情况，这样就可以使购房人免受不必要的损失。

　　卖方资质上的瑕疵：

　　1、卖方并非产权证上的所有人，也没有所有人的授权。

　　2、卖方虽是所有人之一但未取得共有人同意，前面李小姐遇到的就是这方面的问题。

　　风险防范：

　　要搞清楚房屋的产权人究竟有几个。如果产权人有多人，而合同仅一人签字，一旦发生纠纷，法院原则上都会认定合同无效。因此，产权人是一人以上的，一定要有委托书，而委托书最好是经过公证的。

　　其次，与业主约定迁出时间。专业人员认为，由于历史原因，譬如前些年的房改房，除产权人外还有共住人。他们虽然没有产权，但法律规定他们有居住权。如果未征得他们同意，届时他们不愿搬离的话，也会造成很大的麻烦。遇到这种情况，最好能和卖主约定迁出的条款，这样买房者可以主动些。

二手房价格上的瑕疵：

1、二手房价格应为周边区域新建商品房市价的2／3左右（具体视房子时间而定），过分高于此价格将存在贬值的风险。

　　2、二手房售价中计算了违章搭建部分的价款，但实际上这部分面积并未载入房产权证。

　　3、二手房存在未缴清的公用事业费、物业管理费等其他费用。

　　风险防范：

　　价格问题是二手房交易中的重要问题。卖方担心卖低了，总喜欢拿同地区商品房的房价来比较，因而差价不大；而买方总强调一个“旧”字，结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊，无法成交。其实，二手房估价则应从几个方面具体分析。

　　房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，此外，楼层、朝向、平面布局等对价格也会产生相当的影响。

　　环境因素。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。

　　另外，地区居民的结构、文化氛围、配套建设、有无物业管理、小区是否独立封闭等也会对房屋价格产生较大影响。

　　二手房质量上的瑕疵：

　　1、住宅本身的质量瑕疵。如存在漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等情况。

　　2、相邻关系上的瑕疵。如邻里之间存有公用面积纠纷、原居住人存有过度复杂的社会关系等。一些购房者往往只看重房屋的地理位置和价格，而对于房屋质量问题却很少关注，也往往因此出现很多在房屋成交后才出现的漏水缺电情况。

　　风险防范：

　　购房者一定要对房屋质量仔细验看，除了实地考察外最好向左邻右舍、物业公司询问房屋是否做过大修或存在其他质量问题。特别是需要小心检查屋内水、电、气等设施是否完好，查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬，观察屋内电线是否有老化的现象。购房者对简单的新装修更要多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝，天花板的渗水痕迹等。

　　二手房交易过程的瑕疵：

　　主要为交易合同对双方的权利义务约定不明引发争议，或交易方利用合同进行诈骗，以及交易过程规范的风险控制。

　　风险防范：

　　专业人士指出，二手房交易的风险在二手房按揭过程中同样存在，交易双方应尽量规避。

　　1、一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应在办理过户手续之前就申请，而在办理过户手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方需要支付不少于30％的首期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。

　　2、办理二手房按揭，需要办理完过户手续，产权人的名字由卖方更换为买方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款。一般情况下，在办理过户手续前，买方支付的首期款应存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，这样可以避免类似买方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方迟迟不能收到卖房的尾款或卖方收到首期房款而迟迟不办理房屋过户手续等风险。

　　随着北京市房地产业的不断成熟和升级，二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点吸引了越来越多的人青睐。其投资潜力也逐渐显现出来，希望以上介绍能够为准备投资二手房的投资者清除一些盲点。