专家:楼市尚未见顶下半年或陷入“有价无市”-房地产网-房地产新闻资讯,新房,二手房,

进入五、六月份以来，全国房地产市场价格不断走高，涨速加快。不少城市的很多区域房价涨到比历史最高位的２００７年９、１０月份还高。北京、上海、广州、深圳等一线城市上半年一手房均价涨幅超过２０％甚至超过４０％，二手房平均涨幅也超过１５％甚至３０％，核心区域的房价涨幅更加大。众多二线城市的房价也是纷纷上扬。

与房价疯狂上涨同时进行的，还有楼市投资性需求的入场，“地王”的不断诞生。楼市大有超越２００７年之势。

然而，最近一段时间以来，房地产利空消息不断出现，例如，央行重申严格执行二套房贷政策，一线城市成交量开始出现下跌，地产股也没有了前日的疯狂，而陷入走弱境地。

以万科Ａ为例，在近日大盘不断飙升的过程中，其股价从７月初的１４元左右到８月初的１３元左右，一直震荡不已，并维持在１３元左右的水平。

经历了前期的疯涨，金融、地产股票在７月份持续走弱，远远落后于大盘的上涨速度，一些权重股还多次拖累大盘指数。

于是市场开始有观点质疑：“经历了疯狂的上半年，楼市是不是已经见顶开始回调了呢？”

中国经济时报记者采访的数位专家认为，受信贷政策依然宽松等因素影响，楼市下半年总体依然上行，但随着房价的不断上涨，下半年或明年初可能将会出现“有价无市”的情况。

多因素导致下半年房价上涨

“我觉得下半年的房价依然会涨。”８月３日，中国房地产分析师薛建雄在接受中国经济时报记者电话采访时认为，近日地产股的波动应当视为对利空政策的反应，之前房地产政策一直都是利好，中央要求严格执行二套房贷政策，这无疑被市场视为利空消息，让前期上涨过快的地产股出现调整现象。

薛建雄认为，和当年的“７０／９０”政策一样，就算中央重申要严格执行二套房贷政策，但预计对市场起到的效果有限，最终的执行效果并不一定理想。

“‘９０／７０’政策出台后，所谓‘上有政策下有对策’，开发商通过把多套房打通成一套房，或者把上下层做成复式楼、别墅，或者是买６０平方米的房子送６０平方米的阳台等手段，来规避政策限制，最后的政策效果并不理想。”薛建雄告诉本报记者。

“楼市还没有见顶。”中原地产华北区域总经理李文杰同日在接受中国经济时报记者采访时认为，今年的信贷整体规模可能会收缩一些，但从目前的市场来看，北京、上海等城市的楼市依然处于供不应求的阶段，真正能买到满意房子的人还是比较少。

“７月份成交量的减少是由于供应量在减少，从整体市场的情况来看，房价在短期内是不会下跌的，预计今年下半年整体房价还会上涨。”李文杰告诉本报记者，以北京为例，主要城区的房子现在明显是供不应求。这轮市场上扬的特征就是城区的二手房交易量急剧增长，这也说明了需求的结构性不对称。

北京大学房地产研究所所长陈国强的看法比较谨慎，他告诉本报记者，现在判断楼市是否已经见顶有点早，观察市场的变化不能以短期的角度来看，和股市存在板块轮动的道理一样，楼市也会受到短期因素的影响，现在下结论说楼市已经见顶比较主观，需要再观察一段时间。

“现在有不少投资客进入楼市的原因也是在于他们看好中长期楼市，是基于对未来市场向好的判断。从长期来看，房价的短期波动也是正常的，不能把短期因素看得过重。我认为楼市长期依然向好，依然会上行。”陈国强对本报记者表示。

房地产高级经济师章林晓３日在接受本报记者采访时则认为，楼市的走势和金融的关系十分紧密，如果现在以美元为主的国际储备和结算货币构成的世界金融体系依然拼命开动印钞机，那么中国楼市下半年依然上行几乎没有悬念。

银行为高房价推波助澜

同样是二套房贷政策，为什么２００７年就能起到很大的效果，现在却不能起到同样效果呢？

中国分析师薛建雄告诉本报记者，２００７年出台的二套房贷政策之所以能很好地调控高房价，是因为当时出台二套房贷政策的时候银行的贷款指标刚好用完，开发商和购房者再去贷款的话，银行就会设立重重关卡。

“例如国家一年给银行５万亿的贷款指标，当银行把指标用完的时候，贷款人再去贷款就很难了，就算国家不出二套房贷政策，你去贷款也很难。”

“现在的情况跟２００７年不一样，中央一直重申要保持适度宽松的货币政策，这就意味着下半年银行的贷款规模不会受到很大的控制。由于房子变现能力强和房贷利益可观，对于以盈利为目的的银行来说，贷款给房地产业比贷给工业企业强很多。房地产业的贷款无疑是最好的最安全的贷款，因此，银行会更愿意把贷款放给房地产业。”薛建雄对本报记者表示。

“估计二套房贷政策执行起来不会太严格，反而可能成为银行拉业务的一个借口，促进购房者下单。”薛建雄说，６月份就有银行发布报告称央行要收紧二套房贷，并多次重申预计７月份房贷会更加严格，实际上７月份的二套房贷并没有变得更严格。到了７月的时候，银行又出来说８月１日中央要严格执行二套房贷政策。银行这样做的目的就是促成购房者赶紧下单并尽快办理贷款手续。

薛建雄透露，虽然申请７折利率的贷款需要购房者提供收入证明和首套房证明，但只要银行不严查，个人弄假证明蒙混过关是很容易的。并且，在贷款规模不受限制的情况下，甚至有的银行为了业绩，明知购房者作假不但不查，反而去教购房者如何绕开政策的限制从而办到７折利率的贷款。

薛建雄认为，房地产行业是资金密集型行业，在流动性充裕的情况下，即便银行不放贷款，开发商和购房者也比较容易从其他渠道弄到钱。只要市场流动性充裕，银行的贷款规模不受限制，楼市就不会出现见顶和调整的情况。

楼市或将再陷“有价无市”境地

“一二线城市下半年有可能还会出现２００７年时的‘有价无市’的情况。”薛建雄告诉本报记者，由于消费者的收入增长速度无法跟上房价的上涨速度，下半年的楼市成交量可能会比上半年低。但从全国来看，由于三、四线城市的楼市可能会在下半年得到真正恢复，这将让全国楼市下半年的成交量和上半年相比将持平或略高。

薛建雄认为，房价大幅上涨后可能不会马上就有很大的成交量或者说可能就没有什么成交量，这跟２００７年的情况有点相似，“有价无市”的情况有可能会再次出现。